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LTV, DTI 등 질문
강의명 : [정규] 재무설계원론 (1905C) `\|` 회차 : 12강) 5장 재무설계 실무 사례 (1) 정*영 2018.11.13
원론 기본서 236~238페이지 질문입니다. 1. 투기지역의 LTV가 40%이고, 이미 주택담보대출을 보유한 경우 이지역 내 추가대출 LTV는 30%가 된다는 내용을 제가 제대로 이해 했는지 문의드립니다. 예를들어, 아파트의 시가가 1억원인 경우, LTV를 적용하면 최초 4천만원까지 대출을 받을 수 있는데 제가 실제로 3천만원까지만 대출을 받았다고 해보겠습니다. 그리고나서 이 지역에 동일한 아파트를 담보로 추가 대출을 받을 경우에는 기존의 LTV를 적용한다면 4천만원 중에 3천만원까지만 받았으니 1천만원을 추가로 받을 수 있는 것인데, 추가 대출의 경우 30%로 제한이 되므로, 저는 더이상 이 아파트를 담보로는 이 지역에 추가 대출을 못받는 것으로 이해하면 될까요? 그리고, 해당 아파트 말고 다른 물건의 아파트가 또 있다면 그 아파트를 담보로 신규로 이 지역에 40%까지 추가대출이 가능한 것이고요? 2. DTI에 대해서도 동일한 사례로 문의드립니다. 제가 연봉이 1억원인 경우, 투기지역에서 담보대출을 받을 때, DTI를 적용하면 최초 4천만원까지 대출을 받을 수 있는데, 제가 2천만원만 받았다고 치면, 동일한 아파트를 가지고 이 지역에서 추가로 담보대출을 받고자 할 경우 30%로 제한되므로 1천만원만 추가 대출이 가능한 것으로 이해하면 될까요? 아니면 DTI에서는 3천만원을 추가로 또 받을 수 있는건가요? DTI도 LTV와 마찬가지로 하나의 아파트에 대해서 누적으로 대출한도가 규제되는 것인지, DTI와 신DTI를 비교해서 생각해보면 이 부분이 좀 해깔립니다. DTI는 모든 주택담보대출 원리금상환액으로 규제하지 않고, 신규 대출이 발생할때마다 그 건에 대해서만 규제하는 것 같은데, 그렇다면 DTI는 연봉이 1억원인 사람은 자기 연봉의 40%만큼은 무한정 대출을 일으킬 수 있는 건가요? 투기지역이라면 30%만큼은 무한정 일으킬 수 있는 것인지.. 신DTI는 모든 주택담보대출의 원리금상환액을 사용한다고 하는데요. 여기서 '모든'이라는 것은 하나의 아파트를 담보로 발생한 여러개의 대출을 말하는 것인가요? 아니면 내가 아파트가 여러채라면 내가 가지고 있는 모든 아파트를 다 포함하는 것인가요? 즉, LTV, DTI, 신DTI의 한도 규제가 하나의 담보물건 기준인지? 사람 기준인지? 아니면 대출 한건당 기준인지?이런 것들이 마구 해깔리고 정리가 안되네요. 설명 좀 부탁드리겠습니다.

댓글 1개

금***원
안녕하세요. 해커스 금융아카데미입니다.

CFP 재무설계 원론과 관련하여 문의하신 것에 답변 드립니다.

[문의하신 사항]

CFP 재무설계 원론 기본서
1. p.236 : 주택담보대출 추가 대출에 대한 설명
2. p.236 : 주택담보대출의 제한
3. p.237 : DTI에 대한 설명
4. p.238 : 신 DTI에 대한 설명

[문의하신 사항에 대한 답변]

네, 독자님

1. 네, 독자님 말씀처럼 이미 한도만큼 대출이 있다면 추가로 대출을 받을 수 없습니다.

LTV는 보유한 주택을 담보로 대출해줄 때 적용하는 담보가치, 즉 주택가격 대비 대출이 가능한 최대 비율을 의미합니다. 즉 ‘집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지’입니다. (참고로 주택담보대출을 받게 되면 등기부 등본에 누가/언제/어디에서/얼마를 받았는지 모든 기록이 기재됩니다.)

투기과열지구 및 투기지역에서 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV, DTI 비율이 10%포인트씩 강화됩니다. 이에 따라 투기과열지구 및 투기지역에서는 주택담보대출을 1건 이상 보유하고 있다면 LTV, DTI가 각각 30% 적용됩니다. 만약 부산 등 투기과열지구나 투기지역이 아닌 지역에 주택담보대출을 1건 가진 사람이 강남 4구 등 투기지역이나 투기과열지구에서 추가로 주택담보대출을 받을 때에도 이 비율이 적용됩니다.

2. 주택담보대출은 차주당 제한이 있습니다.

특히 투기지역 내에서 빌릴 수 있는 주택담보대출 건수는 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한됩니다. 현재는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한하고 있어 한 세대를 이루는 부부라면 남편이나 부인, 자식 명의로 추가로 대출을 받을 수 있었지만, 투기지역은 세대당 1건으로 대출이 제한됩니다.

3. DTI는 대출 원리금 상환을 얼마나 하는지, 기타 대출의 이자상환은 얼마나 하고 있는지에 따라 가능 금액이 산출됩니다.

DTI와 LTV는 따로 생각하셔야 합니다. LTV는 담보대출입니다. 반면 DTI는 소득 대비 원리금 상환액을 통해 대출 가능 금액이 산출됩니다.

DTI는 신규 대출의 원리금 상환액 + 기타대출 이자상환액(기존 주택담보대출의 이자상환액 포함)/연간소득으로 계산됩니다. 이미 상환 중인 대출이 있다면 대출 가능한 금액은 더 낮아질 것입니다.

그렇기에 독자님의 말씀처럼 DTI로 무한정 대출을 받을 수는 없습니다. 연간소득 대비 원리금 상환액과 기타 대출의 이자상환액이 많은 상태라면 DTI 대출은 어렵기 때문입니다.

4. 신 DTI에서 말하는 ‘모든 주택담보대출’이란 대출자가 상환 중인 모든 주택담보대출을 의미합니다.

DTI와 신 DTI의 가장 큰 차이점은 기존 주택담보대출의 ‘원금상환액’을 포함하는지의 유무입니다. 신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금상환액까지 포함하기에 대출이 더 어렵고(연소득대비 상환금액이 많아지므로) 이를 통해 1인 다주택 투기 수요를 억제할 수 있는 것입니다.

궁금해하신 내용에 대한 답변이 되었기를 바랍니다.

앞으로 더 좋은 교재와 강의로 찾아뵙겠습니다.

해커스 금융아카데미에서 드립니다.2018.11.13