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가치평가방식 1)비교방식 에 예제 세번째문제 질문합니다(p98)
강의명 : [정규] 부동산설계 (2003A) `\|` 회차 : 6강) 3장 개요 (2) / 평가모형 / 가치평가방식 (1) 홍*선 2019.10.16
세번째 예제 문제에서 2.5억 + 2.5억/1.12 식에 1.12는 무엇을 의미하는 건가요? 이자율은 연간 12%로 0.12 나머지 1은 이자율에 어떤값이 합해진 것인지 궁금합니다. 또한 2.5억에 1.12를 나누는 이유가 2.5억씩 매매대금을 나누어 받음으로써 발생하는 2.5억*1.12만큼의 이자율 손해를 제외하기 위함인지도 궁금합니다.

댓글 1개

금***원
안녕하세요. 해커스 금융아카데미입니다.

AFPK 부동산설계 기본서와 관련하여 문의주신 것에 답변 드립니다.

[질문주신 사항]

AFPK 부동산설계 기본서 p.98 세 번째 <예제>

1. 2.5억 + 2.5억/1.12 식에서 1.12가 의미하는 바

2. 이자율 손해를 제외하기 위함인지

[문의주신 사항에 대한 답변]

1. 2.5억 + 2.5억/1.12 식에서 1.12가 의미하는 바

도출된 수식은 주택매매대금을 1년에 걸쳐 두 번 지급하는 현금흐름을 계약시점으로 할인한다는 의미입니다.
또한, 1.12는 잔액(2.5억)을 계약시점으로 할인하기 위한 시장이자율을 나타냅니다.

<예제>에서 매매사례로 수집한 주택의 거래는 매매대금 5억의 50%를 계약 시에 지급하고, 잔액은 1년 후에 지급하고 있어 두 현금흐름의 시점이 일치하지 않습니다. 그리고 <예제>에서 ‘이를 정상화하라.’고 요구하고 있는데 이는 두 현금흐름의 시점을 계약시점으로 일치하라는 것을 의미합니다.

따라서 매매대금의 50%인 2.5억과 1년 후 지급하는 잔액 2.5억을 계약시점으로 할인한 금액을 더해야 하는데 그 식은 다음과 같습니다.

(5억×0.5)+(5억×0.5÷PV1년, 12%)
= 2.5억+2.5억÷1.12
= 473,215,000원

식의 ‘(5억×0.5÷PV1년, 12%)’는 잔액 2.5억을 1년 전인 계약시점으로 할인하라는 뜻이며 이때 할인율은 문제에서 주어진 시장이자율 12%을 이용하라는 의미입니다.
‘2.5억÷1.12’ 위의 의미를 식으로 나타낸 것이고 이를 풀어쓰면,
2.5억÷(1+시장이자율 12%)^1이 됩니다.

(참고)
PV=FV÷(1+i)^n
PV=Present Value(현재가치)
FV=Future Value(미래가치)
i=interest Rate(연간이자율)
n=Number of Period(기간)

즉, <예제>에서 주어진 사례의 두 현금흐름을 계약시점으로 일치시키기 위하여 (해설)과 같은 식이 나오고, 이때 1.12의 의미는 1년 후에 지급하는 잔액을 계약시점으로 할인하는 시장이자율을 나타내는 것입니다.

2. 이자율 손해를 제외하기 위함인지

문의주신 ‘이자율 손해’라는 말의 뜻은 경제학에서 기회비용의 개념을 생각하신 것이 아닐까 생각됩니다.

2.5억을 1.12로 나눈 것은 일반적으로 ‘정상화하다’, ‘현재가치를 구하라’ 등으로 이해할 수 있겠지만, 유저님께서 ‘이자율 손해를 제외하다’라고 이 의미를 생각하신다면 학습에 지장이 없는 선에서 그렇게 보아도 될 것 같습니다.

즉, 2.5억을 1.12를 나누는 이유는 이자율 손해를 제외하기 위함이라고 볼 수 있겠습니다.

궁금해하신 내용에 대한 답변이 되었기를 바랍니다.

앞으로 더 좋은 교재로 찾아뵙겠습니다.

해커스 금융아카데미에서 드립니다.2019.10.17