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복합사례2 5번
  • 강의명 : [사례집] 종/복합사례 (2005C) | 회차 : 21강) 종합1 (12,13번) / 종합2 (14,15번) / 복합2 (4,5번) + 심화
  • 김*회
  • 2020.01.14
개인재무설계사례집 166페이지 5번
이해가 안되는 부분이 3군데가 있습니다.

질문1) 지문에서 다가구주택으로 5년간 보유한 후라고 나와있잖아요. 그렇다면 개발시작 1년 후인 신축건물준공시점부터 5년 보유라는 의미잖아요. 그렇다면 해설의 f01에 5를 입력해야 되는거 아닌가요?

질문2) 해설에서 세전현금수익의 현가를 이용한 다가구 주택의 투자치를 구할 때, CF0를 0으로 하였는데, 자기자본 9억을 투자하여 건물을 건축했기 때문에 cf0에는 -900,000을 입력하는게 맞지 않나요?

질문3) 해설에서 개발을 예상할 경우 토지의 자기자본 투자가치를 구할 때, 부동산 투자가치에서 건축비를 차감해주는 방식으로 값을 구했는데, 그렇다면 이 값안에는 건물을 건축할 때 부터 매도할 때 까지 가치상승률이 포함되어 있기 때문에, 순토지F의 자기자본 투자가치로 볼 수 없지 않나요?

답변 각각 부탁드립니다.
댓글 3개
    • 금***원
    • 안녕하세요. 해커스 금융아카데미입니다.

      CFP 부동산설계와 관련하여 문의주신 것에 답변 드립니다.

      [문의주신 사항]

      개인재무설계 사례집 p.166, 5번 문제
      1) 투자가치를 구할 때 F01에 4를 입력하는 이유
      2) -900,000천원을 CF0에 입력해야 하는지
      3) 투입된 900,000천원을 자기자본 투자가치로 볼 수 있는지

      [문의주신 사항에 대한 답변]

      1) 투자가치를 구할 때 F01에 4를 입력하는 이유

      부동산설계에서 부동산에 대한 수익(임대수익)은 기말에 발생하는 것으로 가정합니다. 따라서 개발시작 후 1년 후부터 수익이 발생하므로 아래와 같이 4번의 수익이 발생합니다.
      첫 해(1년 초) : 개발 시작
      2년 초(=1년 말) : 신춘건물준공 완료
      2년 말 : 수익 발생
      3년 말 : 수익 발생
      4년 말 : 수익 발생
      5년 말 : 수익 발생

      2) -900,000천원을 CF0에 입력해야 하는지

      결론적으로 독자님의 말씀이 맞습니다. CF0에 -900,000천원을 입력해도 되고, 해설과 같이 세전현금흐름의 가치를 먼저 계산한 뒤에 자기자본 투자가치를 구할 때 900,000천원을 차감해주어도 됩니다.

      두 가지 방법 모두 자기자본의 투자가치는 1,922,028로 동일합니다.

      3) 투입된 900,000천원을 자기자본 투자가치로 볼 수 있는지

      900,000천원은 현재 시점의 자기자본 투자가치입니다. 현재 시점의 자기자본이므로 세전 현금흐름의 현가에서 그대로 차감할 수 있습니다.
      세전 현금흐름의 현가에서 기말에 다가구주택을 매도할 때 가치상승률이 반영되어 C02에 입력되었습니다. 이를 NPV(현가)로 계산했기 때문에 문제가 되지 않습니다.

      궁금해 하신 내용에 대한 답변이 되었기를 바랍니다.

      앞으로 더 좋은 교재로 찾아뵙겠습니다.

      해커스 금융아카데미에서 드립니다.
      2020.01.15
      • 김*회
      • 1년말에서 5년말까지는 보유기간이 4년 아닌가요?2020.01.15
        • └ 금***원
        • 네, 독자님

          잘못된 답변 드려 죄송하다는 말씀드립니다. 해당 답변에 오류사항이 있어 정정하여 전달드립니다.

          1) 투자가치를 구할 때 F01에 5를 입력하지 않는 이유

          수익은 1년 후인 신축건물준공시점부터 발생합니다. 따라서 수익의 현금흐름은 다음과 같습니다.

          첫 해(1년 초) : 개발 시작
          1년 말 : 신축건물준공 완료, 수익 발생
          2년 말 : 수익 발생
          3년 말 : 수익 발생
          4년 말 : 수익 발생
          5년 말 : 수익 발생 + 다가구주택 매각

          F01에 4를 입력하는 이유는 5차년도에 수익발생과 동시에 다가구주택 매각대금이 입금되기 때문입니다.

          답변에 오류가 있어 학습에 혼동을 드린 점, 진심으로 죄송하다는 말씀드립니다.

          궁금해 하신 내용에 대한 답변이 되었기를 바랍니다.

          앞으로 더 좋은 교재로 찾아뵙겠습니다.

          해커스 금융아카데미에서 드립니다.
          2020.01.15
            • 김*회
            • 답변자님이 답변해주신 내용처럼 1년말에 다가구주택이 완공되고 5년말에 이 다가구주택을 매매한다면 다가구주택으로 4년간 보유한게 아닌가요?
              해당지문에는 다가구주택으로 5년간 보유라고 나와 있어서 저는
              첫 해(1년 초) : 개발 시작
              1년 말 : 신축건물준공 완료, 수익 발생
              2년 말 : 수익 발생
              3년 말 : 수익 발생
              4년 말 : 수익 발생
              5년 말 : 수익 발생
              6년 말 : 수익 발생 + 다가구주택 매각
              으로 생각하고 있습니다.2020.01.15
            • └ 금***원
            • 네, 독자님

              말씀하신 것처럼 다가구주택으로 5년간 보유하였다고 가정할 경우, 6년 말 시점까지 보유한 것으로 볼 수 있습니다.

              해당 문제의 출제의도는 현재 시점부터 5년 후 시점까지(준공기간 포함) 투자한 뒤에 매각했을 때 투자가치를 판단하는 문제이므로, 답변 및 해설과 같이 풀이하시되 실제 시험에서는 명확한 기간이 주어질 것으로 예상됩니다.

              개발시작 1년 후에 바로 수익이 발생하므로 아래 내용과 같은 현금흐름이 발생합니다.

              첫 해(1년 초) : 개발 시작
              1년 말 : 신축건물준공 완료, 수익 발생
              2년 말 : 수익 발생
              3년 말 : 수익 발생
              4년 말 : 수익 발생
              5년 말 : 수익 발생 + 다가구주택 매각

              궁금해 하신 내용에 대한 답변이 되었기를 바랍니다.

              앞으로 더 좋은 교재로 찾아뵙겠습니다.

              해커스 금융아카데미에서 드립니다.
              2020.01.15

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