불편사항 신고

교수님/금융연구원에게 질문하기

간단한 질문입니다
  • 강의명 : [정규] 부동산설계 (2505C) | 회차 : 12강) 4장 부동산 투자 (4)
  • 곽*호
  • 2025.02.17
p180 사례 설명 시에 이해가 가지않는 부분이 있습니다. 3000만원 배당이 있다는건 근저당권 병의 3000만원 권리를 그냥 배당 3000만원으로 표기한건가요? 그것과 별개로 병에게만 배당금이 3000만원 또 따로 배정된 건가요? 그리고 여기선 을이 갑보다 불리하니까 갑을 대위변제하고 자신이 1순위 권리자가 되는 게 맞죠? 그러면 이 부동산 낙찰자(매수자)가 을의 임차권(보증금)을 보장해줄테니까. 이렇게 이해하면 병에게 배당된 배당금은 이 문제에서 왜 중요한건가요? 혹시 병이 임의경매신청을 해서 병이 이 부동산을 낙찰한다는 의미인가요 이 사례에서는? 그러면 병이 을의 8000만원에 대해 보장해주고 자신의 근저당권 3000만원을 받는 다는 것일텐데, 이 근저당 3000만원은 누구에게 받나요? 그냥 이해가 전반적으로 되지 않습니다. 임의경매 신청자가 부동산을 낙찰하는 게 된다는건지, 그리고 근저당권 갑과 근저당권 병이 있으니까 애초에 말소기준이 갑이 되었다가, 을이 대위변제해서 병이 말소기준이 되는 건가요? 전반적인 설명이 필요합니다.
댓글 3개
    • 금***원
    • 안녕하세요. 해커스 금융아카데미입니다.

      CFP 부동산설계와 관련하여 문의주신 것에 답변 드립니다.

      [문의주신 사항]

      CFP 부동산설계 기본서 p.180 사례2

      [문의주신 사항에 대한 답변]

      문의주신 사례는 부동산경매와 관련한 내용이며, 경매 대상 부동산과 관련된 이해관계, 권리들을 파악하는 것이라고 이해하시면 됩니다.
      부동산경매는 매각기일에 최고가매수인이 낙찰자로 선정되며, 낙찰자가 매각대금을 납부하면 이 매각대금을 바탕으로 배당이 이루어지게 됩니다. (부동산경매 절차에 대한 자세한 설명은 AFPK 부동산설계 내용을 참고해주시기 바랍니다.)
      이때 본 사례에서는 배당액이 누구에게 지급되어야 하는지를 설명하고 있는 것입니다.

      갑의 근저당권을 임차권자 을이 대위변제하는 것을 가정하고 있기 때문에, 갑의 근저당권은 말소되고 말소기준권리는 병의 근저당권이 됩니다.
      또한, 을의 임차권은 대항력 및 확정일자가 없는 것을 가정하고 있습니다. 을은 갑의 근저당권을 대위변제했기 때문에 임차인 을은 말소기준권리인 병의 근저당권보다 선순위에 위치하게 되므로 대항력을 취득하게 됩니다.
      다만, 을이 대위변제했다고 하더라도 확정일자는 여전히 갖추지 못하기 때문에 우선변제 받을 권리가 없습니다. 따라서 배당액은 전액 병에게 지급됩니다.

      궁금해하신 내용에 대한 답변이 되었기를 바랍니다.

      해커스 금융아카데미에서 드립니다.
      2025.02.19
      • 곽*호
      • 이해가 됐다가도 안되고 그러네요 자꾸ㅜ
        말소기준이라는게, 말소기준이되는 권리를 포함해서 그 밑순위가 다 소멸이라고 하셨잖아요. 그러면 병의 근저당권도 포함해서 말소돼야하는거 아닌가요? 말소되면 병은 배당을 받을 권리가 사라지는 거 아닌가요?

        그리고 을이 선순위라 대항력이 있지만 확정일자가 없어서 병이 모든 배당금을 받는다고 하셨는데, 아무리 을에게 우선변제권이 없다고 해도, 왜 후순위인 병이 모든 배당금을 받는건가요? 임차권과 근저당권 중에 근저당권이 우선이다 라는 정해진 법이 있는건가요? 우선변제권이 없다는 것이 모든 배당금은 후순위에게 간다라는 의미가 아닌거같아서 질문드립니다.

        그리고 낙찰자가 사례의 을, 병, 정 중에 생길수도 있는거고, 다른 제 3자가 될수도 있는거죠? 그러면 만약 그 둘의 경우 모두에서 낙찰자는 어느 권리까지 안고가야하는건가요? 강의에서는 제3자가 아닌 그 사례안에서의 한 사람이 낙찰을 한다면 그 사람의 선순위인 사람의 권리를 보장해줘야한다는 설명을 하셨는데, 잘 이해가 가지 않네요. 그렇다면 제 3자가 인수(낙찰)을 하면 어디까지 보장해줘야하는건가요?2025.02.22
        • └ 금***원
        • 사례의 갑,을,병,정은 해당 부동산과 관련된 권리를 가진 이해관계인입니다.
          낙찰이라는 것은 경매에 나온 부동산을 매수하기 위해 입찰한 경락자 중에서 최고가로 매수하려는 경작자로 매수자로서 정해지는 것을 말합니다.
          제3의 누군가가 이 부동산을 매수하기 위해 입찰을 하게 됩니다. 그 중 최고가 매수자가 낙찰자로 선정되어서 해당 부동산을 매수하게 되면, 그 매수 대금으로 배당이 이루어지는데,
          이 사례에서 갑,을,병,정 중 누구에게 얼만큼 배당이 되는지를 찾는 것이 본 사례의 취지입니다.
          (즉, 갑,을,병,정이 낙찰자가 되는 것 아니라, 배당금을 받는 사람임)

          해당 사례의 표에서 1열에서 의미하는 순위는 등기부상의 순위입니다.
          또한 말소기준권가 될 수 있는 것은 (가)압류, (근)저당권, 담보가증기, 경매개시결정등기입니다. (기본서 p.179 참고)

          해당 사례에서는 원래는 갑이 말소기준권리가 되지만, 후순위인 을이 갑을 대위변제했기 때문에 갑의 권리가 소멸됩니다. 다만 임차권은 위에서 설명한 바와 같이 말소기준권리가 되지 않기 때문에, 병의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 그리고, 을은 갑을 대위변제했기 때문에 대항력은 갖추게 되고, 확정일자는 없기 때문에 우선배당은 되지 않습니다.

          따라서 부동산의 매각 결과, 부동산을 매수한 사람이 대금을 내면,
          (을이 우선변제권이 없으므로) 그 매각대금은 병에게 배당됩니다. 이 때 배당액이 총 3,000만원이고, 우선으로 배당받을 수 있는 병의 근저당권이 3,000만원이기 때문에 병이 전액 배당을 받는 것입니다. 병의 근저당권이 3,000만원 미만이었다면, 병에게 배당하고 남은 금액은 정에게 배당될 수 있습니다.

          그리고, 부동산을 매수한 사람(낙찰자)은 해당 부동산과 함께 대항력 있는 임차권자인 을의 보증금도 인수하게 됩니다. 을의 임차권이 말소기준권리보다 앞선 권리이기 때문에 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 것이고, 말소기준권리인 근저당권(병)과 이후 권리인 가압류(정)은 말소하여 소멸하는 것입니다.
          2025.02.24
            • 곽*호
            • 등기부상 선순위인사람이 우선변제권이 없다면 그냥 바로 다음순위로 넘어간다고 이해하면 되는걸까요? 그래서 바로 을에서 병으로 간것이고.

              그리고 마지막 말씀처럼 병의 근저당권과 정의 가압류는 소멸하는 것인데, 결국 병은 근저당권 3000만원을 배당에 의해 지급받았잖아요. 그럼 말소가 된것이..... 맞나요? 어떻게 이해하면 될까요? 음 말소기준권리라는 것이 매각 결과 소멸되는 권리인데, 그렇다면 낙찰(매각)이 되어 받는 대금으로 배당을 주는 것인데, 낙찰(매각)된 이후에는 말소가 되는 병에게 왜 배당이 지급되는걸까요?2025.02.24
            • └ 금***원
            • 등기부상 선순위인사람이 우선변제권이 없다면 그냥 바로 다음순위로 넘어간다고 이해하면 되는걸까요?
              -> 네, 이와 같이 이해하시면 될 것 같습니다.

              매각 후 매각대금을 배당 받는 것과 말소되는 것은 별개입니다. 매각 후에도 해당 부동산에 권리가 유지되는 경우가 있고, 권리가 소멸하는 경우가 있는데 소멸하는 경우를 말소된다고 이해하시면 됩니다. 병은 매각대금으로 배당을 받게 됩니다. 이때 병이 정보다 선순위이고, 배당액 전체가 병의 채권을 충당하고 남는 것이 없기 때문에 정에게 갈 배당금이 남지 않습니다. 따라서 정에게만 배당됩니다.
              배당과 별개로 부동산 매각 후 을의 임차권은 그대로 유지되지만, 병과 정의 권리는 유지되지 않고 소멸됩니다. 2025.02.25

            목록으로 가기